Одна из основных проблем в сфере кадастровых отношений - это неполнота сведений в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) или их ненадлежащее качество. По информации Росреестра на начало 2017 г. в ЕГРН содержались сведения о 58,6 млн земельных участках, причем только половина из них (29,2 млн) имела координатное описание границ. В отдельных регионах доля земельных участков с определенными в соответствии с законодательством границами составляет менее 30%, например, в Кировской области — 19,7%, в Магаданской области — 22,0% [1]. Другой проблемой кадастрового учета является разнородность подходов к получению координат характерных точек границ земельных участков (объектов капитального строительства) и отсутствие единой картографической основы для размещения информации об объектах недвижимости. Это неизбежно приводит к кадастровым ошибкам, имущественным спорам и нарушениям земельного законодательства, таким как:
- несоответствие фактического положения границ земельных участков границам, содержащимся в ЕГРН
- пересечение границ смежных земельных участков
- самовольное занятие земель
- дублирование информации о земельных участках в государственном кадастре недвижимости (одному и тому же земельному участку соответствует несколько объектов с разными кадастровыми номерами и одинаковыми характеристиками)
Кроме того, до сих пор неизвестно общее количество неучтенных земельных участков. Законодательно установленный заявительный порядок постановки объектов недвижимости на государственный кадастровый учет приводит к созданию фрагментарного кадастра и значительному недобору имущественного налога. Учитывая высокую стоимость кадастровых работ, многие землепользователи задумываются о постановке объектов недвижимости на кадастровый учет лишь при необходимости переоформления прав.
В действующей редакции Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221 ФЗ «О кадастровой деятельности» предусматривается проведение комплексных кадастровых работ, в результате которых будут минимизированы «белые пятна» и устранены кадастровые ошибки. Группой компаний «Геоскан» разработана технология для создания картографической основы, используемой при проведении комплексных кадастровых работ. Высокоточная картографическая основа создается по материалам аэрофотосъемки и отвечает требованиям Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 г. № 90 [2], что подтверждено органом добровольной сертификации при Московcком государственном университете геодезии и картографии. Аэрофотосъемка выполняется с помощью беспилотных авиационных систем Геоскан 101 и Геоскан 201, оборудованных калиброванными фотокамерами и геодезическими ГНСС приемниками для получения координат центров фотографирования. Фотограмметрическая обработка проводится в ПО Agisoft PhotoScan Pro.
Использование технологии «Геоскан» является одним из возможных решений проблем в области кадастрового учета и позволяет [3]:
- применять единый подход к получению координат характерных точек границ земельных участков
- осуществлять контроль кадастровых работ как кадастровыми инженерами, так и органами кадастрового учета
- визуализировать сведения ЕГРН на картографическом материале, отражающем объективную информацию о состоянии территории
- выявлять неучтенные земельные участки, а также свободные земельные участки для вовлечения их в гражданский оборот
- выявлять кадастровые ошибки и нарушения земельного законодательство с минимизацией или полным исключением полевых работ
- оптимизировать процесс выполнения комплексных кадастровых работ
- значительно сокращать расходы и время на полевые работы
- вырабатывать единообразный подход к описанию границ земельных участков и объектов недвижимости
Рис. 1 Пример трехмерной модели Тульского кремля
В настоящее время для ГК «Геоскан» ключевым проектом является «Создание геодезически точной 3D модели типового региона России на основе данных беспилотной аэрофотосъемки и технологии ГЛОНАСС». Проект, реализуется на территории Тульской области в рамках плана мероприятий («дорожной карты») «Аэронет» Национальной технологической инициативы. Проект рассчитан на 18 месяцев, охватывает территорию площадью 20 000 км2. В результате проведенных работ предусматривается создание:
- ортофотопланов и трехмерных моделей местности на территорию населенных пунктов (с пространственным разрешением 4–5 см/пиксель
- ортофотопланов на межселенную территорию (с пространственным разрешением 7–8 см/пиксель
- трехмерных моделей памятников культурного наследия (рис. 1)
- векторных слоев, таких как фактические границы земельных участков, границы кадастрового деления, предполагаемые самозахваты земель, неиспользуемые земли сельскохозяйственного назначения и др.
- регионального геопортала (рис. 2)
- программного обеспечения для кадастровых инженеров
Рис. 2 Интерфейс геопортала Тульской области
Аэрофотосъемочные работы в рамках Проекта выполнялись одновременно 5–7 бригадами в период отсутствия снежного покрова и уже завершены. Фотограмметрическая обработка материалов проводится силами специалистов ГК «Геоскан» с привлечением мощностей суперкомпьютера «Политехник РСК Торнадо» Санкт-Петербургского политехнического университета. Анализ сведений ЕГРН, совмещенных с ортофотопланами, полученными в рамках Проекта, позволит оценить их достоверность, выявить предполагаемые нарушения земельного законодательства, кадастровые ошибки, а также обнаружить неиспользуемые земли.
В завершении хотелось бы отметить, что нормативная база, регламентирующая выполнение аэрофотосъемочных работ, морально устарела и требует модернизации. которая, безусловно, приведет к популяризации использования технологий на основе беспилотных авиационных систем в различных сферах жизнедеятельности человека.
А.А. Котов
Больше о применении технологий Геоскан в кадастре вы можете узнать здесь.
Список литературы:
1. Только половина земельных участков в России имеет установленные границы (13.03.2017 г.). — https://rosreestr.ru.
2. Приказ Минэкономразвития России от 01.03.2016 г. № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения».
3. ГК «Геоскан».
